Línea TU CASA · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre

Lo que dice el BOE

El artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre crea la línea. Estas son sus reglas, con las palabras de la ley:

Para quién

«préstamos a las personas que accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, independientemente de su edad, y como complemento a la financiación privada que puedan obtener». No hay límite de edad.

Cuánto

«el valor inferior entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada, y 50.000 euros».

Cómo se devuelve

«Se concederán hasta 10 años, a un tipo de interés del cero por ciento y sin comisiones, con un período de carencia igual al del plazo de la hipoteca, y por un máximo de 30 años». Es decir: no se paga nada mientras dura la hipoteca, y al terminarla se devuelve en 10 años.

Para siempre

Las viviendas «deberán ser destinadas a vivienda habitual y quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. En las segundas y posteriores transmisiones, dicho precio no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme a la evolución del índice de precios de consumo». Si se alquila, «la renta deberá ser inferior» al índice de referencia del Estado. Y «la limitación se hará constar en la escritura pública de adquisición y se inscribirá en el Registro de la Propiedad».

El dinero

Un crédito extraordinario «de 10.000.000 miles de euros en la aplicación presupuestaria 25.09-261N-873 “Línea ICO. Tu primer hogar”».

Lo que falta

«El objeto, beneficiarios, límites y otras características de la financiación, así como el importe inicial de la línea se determinará a través de un Acuerdo de Consejo de Ministros». Los requisitos (renta, precio máximo de la casa, nueva o usada) aún no se conocen.

Aún puede caer. La línea ya iba en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, sin el dinero, y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. El Gobierno la volvió a aprobar el 6, el día que se disolvieron las Cortes, con los 10.000 millones, la frase «independientemente de su edad» y el tope del alquiler. Ahora tiene que convalidarla la Diputación Permanente en 30 días.

Una familia tipo: dos préstamos

Un hogar con la renta media de España (3.250 € netos al mes, INE, 2025) compra un piso de 90 m² al valor tasado medio (2.355 € el m², Ministerio de Vivienda, 2.º trimestre de 2026): 211.950 €. El banco suele financiar el 80 %; el 20 % restante, la entrada, es lo que cubre TU CASA.

Además, de sus ahorros tiene que salir el impuesto de la compra: si el piso es usado, entre el 6 % y el 10 % de ITP según la comunidad, es decir, entre 12.717 € y 21.195 €, más notaría, registro y gestoría. TU CASA no cubre eso.

1. Años 1 a 26Hipoteca del banco al 3,04 % (tipo medio de las hipotecas nuevas, Banco de España, agosto de 2026) a 26 años (plazo medio, INE)787 €al mes · 24,2 % de lo que entra en casa
2. Años 27 a 36Devolver TU CASA, sin intereses, en 10 años353 €al mes · 10,9 % de la renta de hoy

Quien compre con 35 años terminará de pagar con 71. Son 36 años de deuda en vez de 26. Sin TU CASA, esa familia necesitaría tener ahorrados 42.390 € más para la entrada. Y si el banco le prestara el 100 % al mismo tipo, pagaría 984 € al mes durante 26 años en lugar de 787 €.

Lo que vale no pagar intereses

Devolver 42.390 € dentro de 26 años no es lo mismo que devolverlos hoy. Al interés que paga de media el Estado por su deuda (2,43 % en 2025: intereses entre deuda, Eurostat), esas cuotas futuras valen hoy 20.006 €. La diferencia, 22.384 €, es lo que de verdad regala el Estado a esa familia: el 53 % del préstamo. Por eso la ley somete estos préstamos a la Ley General de Subvenciones.

Para el Estado, tener prestados los 10.000 millones al 0 % cuesta unos 243 millones al año en intereses, a ese mismo tipo medio, mientras no se devuelvan. Eso, si todos devuelven: el decreto no dice qué garantía tiene el Estado si una familia deja de pagar.

Nunca por encima del IPC

La casa comprada con TU CASA solo podrá venderse, siempre, como mucho por lo que costó más el IPC. No es mientras se debe el préstamo: es «permanentemente», queda en el Registro de la Propiedad y obliga también a quien la compre después. Si los precios suben más que el IPC, la familia no se lleva la diferencia; si bajan, pierde como cualquiera.

Así habría salido el piso tipo de 90 m², según el año de compra, vendido en 2025:

De los años mirados, en 5 el tope habría dejado a la familia por debajo del precio de mercado. Si necesita mudarse por trabajo o porque la familia crece, venderá con ese tope. Y si la alquila, con el alquiler limitado al índice del Estado.

¿A cuántas familias llega?

Con 10.000 millones caben 200.000 préstamos de 50.000 €, o 235.905 como el de la familia tipo. En los últimos doce meses publicados se firmaron 513.891 hipotecas sobre viviendas y 699.038 compraventas (INE). El dinero que se devuelva puede volver a prestarse, pero las primeras devoluciones llegan tras la hipoteca: dentro de unos 26 años.

El precedente. En 2023 el Estado ya puso una línea de avales del ICO para cubrir la entrada de jóvenes y familias con hijos. Hasta diciembre de 2025 se firmaron 10.454 operaciones, con 1.344 millones de hipoteca y 256 millones avalados (ICO). La diferencia: aquel aval no ponía dinero ni limitaba la venta; TU CASA presta el dinero y limita la venta para siempre.

Lo que todavía no se sabe

• Quién puede pedirlo: límites de renta, precio máximo de la casa, si vale la vivienda usada. Lo fijará un acuerdo del Consejo de Ministros.
• Si el banco contará el segundo préstamo al decidir cuánto presta: la familia debe el 100 % del precio.
• Qué pasa si se vende antes de devolverlo, y si devolverlo antes levanta el tope (el texto dice «permanentemente»).
• Si subirá el precio de las casas. Una ayuda a la entrada no construye viviendas: si hay más compradores con dinero y las mismas casas, parte de la ayuda puede ir al precio. No hay estudio oficial que lo mida en España.