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Grandes tenedores de vivienda · Catastro 2025, INE 2025

Quién tiene las viviendas.

Cuántos propietarios tienen una vivienda, cinco, diez o más de cien; cuántas son de empresas y cuántas de las administraciones; cuántos hogares viven de alquiler y quién compra. No existe un registro oficial con el nombre de cada propietario: lo oficial va primero y, al final, aparte y rotulada, la lista de los mayores caseros que publica una fundación. El precio y el alquiler están en la vivienda por provincias.

Viviendas a nombre de personas

22.605.917 de 24.235.764 inmuebles residenciales (Catastro, 2025, sin Navarra ni el País Vasco)

A nombre de empresas

4,44 %

1.076.753 inmuebles de 263.619 sociedades y entidades extranjeras

De grandes tenedores

4,30 %

1.040.955 inmuebles de 26.897 titulares con 11 o más (personas, empresas y administraciones)

Hogares en su propia casa

73,3 %

en 2025; en 2004, el 79,5 % (INE, Encuesta de Condiciones de Vida)

Cuántas viviendas tiene cada propietario

El Catastro cuenta, para cada titular que paga el IBI de un inmueble de uso residencial (una vivienda), cuántos tiene. Es la única estadística oficial de quién tiene cuántas. Tres cosas a saber: no incluye Navarra ni el País Vasco, que llevan su propio catastro; si una vivienda tiene varios dueños, cuenta solo para el que figura como obligado a pagar el IBI; y una persona o empresa que reparte sus viviendas entre varias sociedades cuenta como varios titulares. La foto es de octubre de 2025.

La ley de vivienda (Ley 12/2023, artículo 3.k) llama gran tenedor a quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros; en las zonas tensionadas, la comunidad puede bajarlo a cinco o más. El Catastro no da los metros, así que aquí cuenta solo el número: son los tres últimos tramos de la tabla.

Viviendas por titularTitularesSus viviendasPersonasEmpresasAdministraciones
Una12.941.41612.941.41612.587.084148.2453.083
De 2 a 53.974.2449.515.9319.242.611239.73311.408
De 6 a 10104.314737.462597.857126.2628.233
De 11 a 25gran tenedor según la ley21.515316.766153.258146.19510.487
De 26 a 100gran tenedor según la ley4.539195.32122.698144.83916.822
Más de 100gran tenedor según la ley843528.8682.409271.479210.057
Total17.046.87124.235.76422.605.9171.076.753260.090

Las columnas de personas, empresas y administraciones no suman el total: falta «otros» (asociaciones, fundaciones e instituciones religiosas, comunidades de bienes y herencias, y el resto), con 293.004 viviendas. Catastro, estadísticas de titularidad · metodología.

Lo mismo en dos barras: arriba, cómo se reparten los titulares; abajo, sus viviendas.

  • Una vivienda
  • De 2 a 5
  • De 6 a 10
  • De 11 a 100
  • Más de 100

Titulares

Sus viviendas

TramoTitularesViviendas
Una vivienda12.941.416 (75,92 %)12.941.416 (53,40 %)
De 2 a 53.974.244 (23,31 %)9.515.931 (39,26 %)
De 6 a 10104.314 (0,61 %)737.462 (3,04 %)
De 11 a 10026.054 (0,15 %)512.087 (2,11 %)
Más de 100843 (0,00 %)528.868 (2,18 %)

Los que tienen más de cien

En 2025, 843 titulares tienen más de cien viviendas cada uno y suman 528.868. Casi todas son de empresas y de administraciones:

QuiénTitularesViviendasUn año antes
Empresas576271.479580 con 303.242
Administraciones públicas117210.057118 con 207.533
Otros13744.923137 con 46.114
Personas132.40915 con 2.706

Las empresas con más de cien viviendas eran 580 en 2024, con 303.242; en 2025, 576, con 271.479. En total, las empresas tienen 1.076.753 viviendas (4,44 % del total) y, de ellas, 562.513 están en manos de las 13.307 que tienen once o más.

Las viviendas de empresas en cada comunidad, 2025

Qué parte de los inmuebles residenciales de cada comunidad tiene como titular una empresa. Sin Navarra ni el País Vasco.

  1. Canarias7,53 %74.632 de 991.301
  2. Cataluña6,63 %248.094 de 3.740.147
  3. Islas Baleares6,62 %38.016 de 574.434
  4. Comunidad de Madrid5,62 %166.346 de 2.961.474
  5. Región de Murcia4,84 %38.769 de 800.550
  6. Andalucía4,30 %192.992 de 4.484.331
  7. Comunidad Valenciana4,14 %133.488 de 3.224.418
  8. Melilla3,54 %963 de 27.179
  9. Castilla-La Mancha3,33 %43.116 de 1.294.125
  10. Aragón3,22 %26.308 de 817.075
  11. Cantabria3,06 %11.277 de 368.824
  12. Ceuta2,95 %741 de 25.086
  13. La Rioja2,41 %4.926 de 204.761
  14. Galicia2,23 %36.511 de 1.637.513
  15. Asturias2,20 %14.214 de 647.229
  16. Castilla y León2,01 %35.450 de 1.767.421
  17. Extremadura1,63 %10.910 de 669.896

Catastro; porcentaje calculado aquí.

Propietarios e inquilinos

Qué parte de los hogares vive en una casa suya (con o sin hipoteca), de alquiler a precio de mercado, de alquiler por debajo del mercado (por ejemplo, vivienda social) o cedida gratis. Encuesta de Condiciones de Vida del INE, con un decimal, como se publica.

  • En propiedad, sin hipoteca
  • En propiedad, con hipoteca
  • De alquiler a precio de mercado
  • De alquiler por debajo del mercado
  • Cedida gratis
0 %25 %50 %75 %100 %2011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026

Último dato: 2025. Pulsa o pasa el ratón por la gráfica para leer cada año.

El INE redondea cada parte a un decimal: la suma de un año puede no dar 100,0 exacto.

Por edad: quién es propietario

Hogares en propiedad y de alquiler a precio de mercado, según la edad de la persona de referencia del hogar.

EdadEn propiedad, 2025En propiedad, primer añoDe alquiler, 2025
De 16 a 29 años30,6 %47,7 % (2004)49,8 %
De 30 a 44 años53,1 %71,1 % (2004)32,1 %
De 45 a 64 años75,0 %85,9 % (2004)15,3 %
65 y más años88,2 %86,5 % (2004)5,5 %

INE, tabla 9994.

Hogares de alquiler en cada comunidad, 2025

Porcentaje de hogares que viven de alquiler a precio de mercado (INE, Encuesta de Condiciones de Vida).

  1. Cataluña23,2 %en propiedad, 67,1 %
  2. Comunidad de Madrid22,6 %en propiedad, 69,1 %
  3. Islas Baleares21,3 %en propiedad, 67,1 %
  4. Ceuta19,5 %en propiedad, 61,3 %
  5. Melilla18,4 %en propiedad, 63,4 %
  6. Región de Murcia17,5 %en propiedad, 73,9 %
  7. Comunidad Valenciana17,4 %en propiedad, 73,9 %
  8. Canarias16,9 %en propiedad, 66,8 %
  9. Aragón14,8 %en propiedad, 78,3 %
  10. Galicia14,6 %en propiedad, 73,2 %
  11. Extremadura13,5 %en propiedad, 76,2 %
  12. Castilla-La Mancha13,4 %en propiedad, 73,0 %
  13. Asturias13,1 %en propiedad, 76,9 %
  14. La Rioja12,5 %en propiedad, 80,7 %
  15. Cantabria12,4 %en propiedad, 80,9 %
  16. Andalucía11,9 %en propiedad, 77,5 %
  17. País Vasco11,7 %en propiedad, 78,7 %
  18. Castilla y León11,2 %en propiedad, 81,2 %
  19. Navarra8,8 %en propiedad, 80,6 %

INE, tabla 9997.

Quién compra

Compraventas de vivienda de cada año según quién compra, del Ministerio de Vivienda: los compradores extranjeros son los extranjeros que viven en España más los que viven fuera. En 2025 se vendieron 751.907 viviendas y 127.007 las compraron extranjeros (16,89 %). El último trimestre publicado es el 2.º de 2026, con 182.637 compraventas.

  • Todas las compraventas
  • Las de compradores extranjeros
0200.000400.000600.000800.0001 millón200820102012201420162018202020222024
  • 2008 · Crisis financiera
  • 2012 · Rescate bancario
  • 2020 · Pandemia

Último dato: 2025, 751.907. Pulsa cualquier punto de la gráfica para ver sus cifras exactas y de dónde salen.

Empresas que compran viviendas

El Ministerio no separa a las empresas de los particulares. Lo hacen los notarios, en un informe de diciembre de 2025 sobre las compraventas de vivienda libre; estas son sus cifras, literales:

Consejo General del Notariado, Centro de Información Estadística del Notariado: Compraventas de viviendas por tipología del comprador, enero de 2007 a agosto de 2025 (Madrid, 4 de diciembre de 2025).

La vivienda de las administraciones

El Ministerio de Vivienda preguntó en 2023 a las comunidades y a los mayores ayuntamientos cuántas viviendas sociales tenían. Su boletín lo resume así: «en España existe un parque de vivienda social situado en el entorno de las 318.000 viviendas». De ellas, «unas 197.000 son de titularidad de las comunidades autónomas y entidades dependientes, y otras 121.000 viviendas son de titularidad de los ayuntamientos y entidades dependientes». Ese parque «ofrece cobertura a un 1,72% de los 18,5 millones de hogares». Contando también el alquiler por debajo del mercado de propietarios privados, el alquiler social «representa un 3,3% del parque de viviendas principales u hogares en España», frente a «un 29% de los hogares en el caso de Países Bajos, un 24% en Austria, un 20% en Dinamarca o un 17% en Francia, por encima de la media de la Unión Europea que se sitúa en el 8% de viviendas en alquiler social».

Lo que va a cambiar: según La Moncloa (nota del 12 de febrero de 2026), la nueva entidad estatal de vivienda, CASA47, recibe de la Sareb —la sociedad que recogió los inmuebles de los bancos rescatados, hoy de mayoría pública— lo siguiente: «de la que se han recuperado más de 40.000 inmuebles y 2.400 suelos con capacidad para albergar otras 55.000 casas». «Estos activos tienen un valor de mercado estimado en torno a 5.900 millones de euros». El objetivo declarado es llegar a «al menos el 8% del total del parque residencial». Nota de La Moncloa.

Vivienda social de cada comunidad, por cada 1.000 habitantes, 2023

Las viviendas en alquiler de cada comunidad y sus empresas públicas (incluidas las de colaboración público-privada), de la tabla 2.2 del boletín; las de los ayuntamientos no están. Por habitante, con el padrón del INE de 2023.

  1. País Vasco14,1931.492 en alquiler; 39.406 en total
  2. Melilla13,661.168 en alquiler; 1.168 en total
  3. Extremadura12,0012.633 en alquiler; 12.633 en total
  4. Ceuta9,31773 en alquiler; 1.565 en total
  5. Asturias8,778.817 en alquiler; 8.817 en total
  6. Canarias6,5714.473 en alquiler; 19.413 en total
  7. Andalucía5,7048.834 en alquiler; 73.064 en total
  8. Comunidad de Madrid4,2829.327 en alquiler; 29.620 en total
  9. Castilla-La Mancha3,276.801 en alquiler; 8.368 en total
  10. Navarra3,092.075 en alquiler; 2.235 en total
  11. Cataluña2,2717.960 en alquiler; 18.280 en total
  12. Comunidad Valenciana2,2211.544 en alquiler; 14.298 en total
  13. Islas Baleares1,972.362 en alquiler; 2.362 en total
  14. Galicia1,423.819 en alquiler; 11.556 en total
  15. Región de Murcia1,121.736 en alquiler; 2.371 en total
  16. Castilla y León0,771.842 en alquiler; 5.352 en total
  17. Cantabria0,67397 en alquiler; 402 en total
  18. La Rioja0,56179 en alquiler; 215 en total
  19. Aragón0,46610 en alquiler; 812 en total

En total, 196.842 en alquiler y 251.937 contando las destinadas a la venta, al alquiler con opción a compra y otras. Ministerio de Vivienda, Boletín especial Vivienda Social 2024, tabla 2.2.

Lo que declaran las propias empresas

Algunas de las empresas con más viviendas en alquiler cotizan en bolsa y tienen que publicar sus cuentas. Esto es lo que cada una dice de sí misma en su último informe de gestión o en sus cuentas anuales, documentos oficiales que deposita en BME Growth o en la CNMV. Cada empresa cierra sus cuentas en su fecha y cuenta a su manera (solo viviendas, o también locales), así que estas cifras no se suman entre sí, ni con el Catastro de arriba, ni con la lista de Civio de abajo.

  1. Testa Residencial SOCIMI8.354viviendas a 31 de diciembre de 2025 y 225 locales; Grupo Tropic, cuya sociedad dominante es Tropic Real Estate Holding, S.L.U.
  2. Vivenio Residencial SOCIMI6.583viviendas a 31 de diciembre de 2025 y 74 locales; Pylades Investments Holding B.V. y Aware Super PTY LTD, con la misma participación desde 2021, según el informe
  3. Fidere Patrimonio SOCIMI5.157viviendas a 31 de diciembre de 2025; Spanish Residential (REIT) Holdco, S.à r.l., con el 98,96 % de las acciones
  4. Compañía Española de Viviendas en Alquiler (CEVASA)2.378viviendas a 31 de diciembre de 2025
  5. Albirana Properties SOCIMI1.592viviendas a 31 de diciembre de 2024 y 3 locales; Alcmena (REIT) Holdco S.à r.l., su accionista único

Las demás SOCIMI residenciales de BME Growth tienen carteras de pocos cientos de viviendas. Testa, Fidere y Albirana no salen con su nombre en la lista de Civio, que agrupa a cada propietario por su matriz.

La Sareb

La Sareb —la sociedad que recogió los inmuebles y préstamos de los bancos rescatados, hoy de mayoría pública— no publica cuántas viviendas tiene en total: da su cartera en millones de euros y en «unidades» de todo tipo (viviendas, suelos, locales, préstamos). En su informe anual de 2024 dice, sobre el alquiler social a familias vulnerables que viven en sus pisos: «Sareb cuenta actualmente con 13.000 viviendas destinadas a dicha tarea, de las cuales 7.000 contaban ya con contrato de alquiler social firmado al cierre del ejercicio»; y sobre el tamaño de la cartera: «En cuanto al número de activos, derivado del esfuerzo comercial realizado y los reducidos volúmenes de transformación (de activos financieros en activos inmobiliarios) durante 2024, la cartera se ha reducido hasta las 139.002 unidades». En su informe del primer semestre de 2025, al 30 de junio de 2025, «la cartera social de Sareb cuenta con unos 9.000 contratos de alquiler social aprobados, de los cuales 7.900 se encuentran ya formalizados»; de las viviendas cedidas a ayuntamientos y comunidades por convenio, «Actualmente se mantienen en torno a 1.630 viviendas activas bajo estos acuerdos». Y para el parque público de CASA47 ha identificado, de forma preliminar, «un total de 40.000 viviendas y cerca de 2.400 suelos con capacidad para construir 55.000 viviendas aproximadamente».

Fuente no oficial

Los mayores caseros

Ningún organismo publica con nombres quién tiene más viviendas. La lista que sigue es de la Fundación Ciudadana Civio, que pidió por la Ley de Transparencia a las comunidades donde es obligatorio depositar la fianza del alquiler los propietarios con 50 o más viviendas alquiladas. Son datos de registros oficiales, pero la recopilación y la agrupación por grupo empresarial son de Civio. Fecha: 31 de diciembre de 2022.

Lo que hay que saber antes de leerla: cuenta solo viviendas alquiladas con fianza depositada (no las vacías, ni las que se venden, ni los alquileres sin fianza); cubre once comunidades —faltan Asturias, Cantabria, Murcia, La Rioja y Extremadura— y Castilla y León dio las cifras sin nombres; y la Comunidad de Madrid incluye otros usos además de vivienda (locales, garajes), según Civio. Por eso no se puede sumar ni comparar con las cifras oficiales de arriba.

Con esos límites, 737 empresas o grupos privados tienen 50 o más viviendas alquiladas y suman 178.041. Las administraciones y sus empresas, 117.813; asociaciones, fundaciones y otros, 7.305; y 1.800 sin identificar (Castilla y León). Los veinte mayores privados:

  1. CaixaBank21.815
  2. Blackstone19.638
  3. CBRE8.096
  4. Cerberus6.936
  5. Banco Santander5.001
  6. Banco Sabadell4.422
  7. Unicaja4.153
  8. Renta Corporación4.129
  9. BBVA2.712
  10. Compañía Española de Viviendas en Alquiler SA (Cevasa)2.191
  11. TPG1.695
  12. Ares Management Corporation1.330
  13. Catella Real Estate AG1.196
  14. Lone Star1.180
  15. Axa1.147
  16. Goldman Sachs1.054
  17. Inmuebles en Renta SA1.027
  18. Azora Capital999
  19. Grupo Promur 63 SL985
  20. Carrefour945

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