¿Cuánto paga el casero si no renueva el alquiler?

Antes de nada: aún tiene que convalidarse

El Congreso tiene que convalidar cada decreto-ley en los treinta días siguientes a su promulgación, o queda derogado (artículo 86.2 de la Constitución). Este mismo texto ya se votó: el Pleno derogó el 2 de octubre el Real Decreto-ley 27/2026, con el mismo título (BOE). El Gobierno lo volvió a aprobar el 6 de octubre como el 28/2026; el6 de octubre de 2026 el BOE publicó la disolución de las Cortes (BOE). Ahora lo vota la Diputación Permanente, que hace de Congreso mientras las Cortes están disueltas. Si lo deroga, la indemnización no llega a aplicarse.

La cuenta: 12 mensualidades como mínimo

Hasta 12 años en la casa, el casero paga 12 mensualidades; a partir de ahí, una más por cada año (los meses y los días sueltos se prorratean). La mensualidad es el valor superior del rango que el índice de precios del alquiler del Ministerio de Vivienda da a esa vivienda; si el índice no le da un valor, se usa la renta del contrato (el índice no cubre el País Vasco ni Navarra, salvo Gipuzkoa). Se paga al entregar las llaves.

Los plazos: 6 meses de aviso y prórrogas de 5 años

Pasados los 5 años mínimos del contrato (7 si el casero es una empresa), si nadie avisa, el contrato se prorroga solo por plazos de 5 años (7 con empresa). El casero tiene que avisar con 6 meses (hasta ahora eran 4); el inquilino, con 2. Vale para los contratos que ya existen, en los vencimientos a partir del 15 de noviembre de 2026; los que ya están en la prórroga de antes la terminan con las reglas de antes. Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el casero puede avisar con 4. Los avisos de no renovar enviados antes de que se publicara el decreto siguen valiendo y no dan derecho a indemnización.

Cuándo no se paga

• Si el casero, siendo una persona y no una empresa, necesita la casa para vivir él, un familiar hasta el segundo grado (padres, hijos, hermanos, abuelos o nietos) o su excónyuge tras una sentencia de separación o divorcio. Si a los tres meses nadie se ha mudado, la indemnización se debe.
• Si el inquilino no ha vivido en la casa más de seis de los últimos doce meses, salvo por salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
• Si el inquilino tiene en el mismo municipio otra vivienda suya (o con derecho a usarla) en la que puede vivir.
• Si firman un contrato nuevo, o si el inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo de al menos 5 años (7 con empresa) con la renta limitada por la ley.
• Si el inquilino podía pedir una prórroga obligatoria y no la pide. Si la pide, cobra al terminar esa prórroga.

El casero tiene que decir el motivo por escrito en el aviso. Es un resumen: el texto exacto, abajo.

Y la subida de la renta: un 2 % como mucho, hasta 2027

El otro decreto, el 29/2026, limita la subida anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027: si casero e inquilino no pactan otra cosa, no puede pasar del 2 %, y si la renta ya está por encima del índice de referencia, no puede subir nada. Este ya está en vigor, pero también espera la convalidación.

Lo que dice la ley

Real Decreto-ley 28/2026, para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, artículo único

Se modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo apartado 1 ha sido modificado por el artículo 3.Ocho del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, que queda redactado como sigue:

«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes: doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda; o una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, los importes previstos en el párrafo anterior se calcularán tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga. La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo en el supuesto previsto en la letra a) del apartado segundo.

No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador y no la hubiera solicitado. Cuando el arrendatario solicite dicha prórroga y esta resulte aplicable, el derecho a la indemnización quedará diferido hasta la finalización de la prórroga, momento en el que será exigible si no concurre alguno de los supuestos previstos en el apartado 2.

La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2.

2. La indemnización prevista en el apartado anterior tampoco procederá en los siguientes casos, que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso:

a) Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en que transcurra dicho plazo.

b) Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o que en ella hayan seguido habitando las personas previstas en el artículo 7.1.

c) Cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla.

d) Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

e) Cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de preaviso previsto en el apartado 1.

Para que esta causa resulte aplicable, la oferta deberá garantizar la permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Asimismo, el importe económico total de la nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta previstas en el artículo 17.6 de la presente ley, incluso cuando el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado.

3. En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los plazos previstos en el apartado primero de este artículo.

4. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la presente ley.

5. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado primero de este artículo, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento. Esta prórroga no será acumulable con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley; cuando concurran varias, el arrendatario podrá optar por la que le resulte más favorable, sin perjuicio de la aplicación preferente de la prevista en el apartado siguiente. A la finalización de esta prórroga extraordinaria, el contrato se extinguirá conforme a la comunicación de no prórroga que dio lugar a su aplicación, sin necesidad de una nueva comunicación, salvo que las partes acuerden su prórroga o suscriban un nuevo contrato de arrendamiento. En ese momento será exigible, en su caso, la indemnización prevista en el apartado 1, de conformidad con lo dispuesto en dicho apartado y en el apartado 2.

6. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado 1, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados sexto y séptimo del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta prórroga es incompatible con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y se aplicará con carácter preferente. A la finalización de esta prórroga extraordinaria, el contrato se extinguirá conforme a la comunicación de no prórroga que dio lugar a su aplicación, sin necesidad de una nueva comunicación, salvo que las partes acuerden su prórroga o suscriban un nuevo contrato de arrendamiento. En ese momento será exigible, en su caso, la indemnización prevista en el apartado 1, de conformidad con lo dispuesto en dicho apartado y en el apartado 2.»

Real Decreto-ley 28/2026, para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, disposición transitoria única

1. Lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por este real decreto-ley, será de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a su entrada en vigor, respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que se produzcan con posterioridad a dicha fecha, sin perjuicio del régimen previsto en el apartado 3 para los contratos que ya se encuentren en el periodo de prórroga regulado en el artículo 10.1 en su redacción anterior.

Las comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente por el arrendador con anterioridad a la publicación de este real decreto-ley conservarán su eficacia y no generarán el derecho a la indemnización prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, aunque con posterioridad resulte aplicable al contrato una prórroga extraordinaria prevista legalmente.

2. En los contratos en los que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, resten menos de seis meses para la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, la notificación del arrendador prevista en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha.

3. Los contratos que a la entrada en vigor de este real decreto-ley se encuentren en el periodo de prórroga previsto en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en su redacción anterior, continuarán en dicho periodo hasta su término conforme a la citada redacción y, a su término, les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 10 en la redacción dada por este real decreto-ley.

4. La remisión al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, contenida en el apartado 1 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en la redacción dada por el artículo 4.Dos del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se entenderá realizada a dicho artículo en la redacción realizada por este real decreto-ley, sin perjuicio del régimen transitorio establecido en la presente disposición para los contratos vigentes y para las comunicaciones de no renovación efectuadas antes de la entrada en vigor de este real decreto-ley.

5. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, se encuentren en situación de tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil quedarán sujetos a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a partir del primer vencimiento del periodo de tácita reconducción desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Hasta dicho momento continuarán rigiéndose, en cuanto a su duración, por lo dispuesto en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.

A efectos del requisito de duración mínima previsto en el apartado primero del citado artículo 10, se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato de arrendamiento originario y el transcurrido posteriormente en situación de tácita reconducción.

Las comunicaciones o requerimientos dirigidos a poner fin a la tácita reconducción efectuados válidamente con anterioridad a la publicación de este real decreto-ley conservarán su eficacia y no darán lugar a la indemnización prevista en el segundo párrafo del artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

Real Decreto-ley 29/2026, para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, disposición final sexta

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, podrá negociar con el arrendador la actualización anual de la renta con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta.

b) En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.

Copiado tal cual del texto consolidado del BOE.

Para seguir

• Los decretos que tiene que votar la Diputación Permanente
• El precio de la vivienda y del alquiler
• Los grandes tenedores de vivienda
• La línea TU CASA, del otro decreto de vivienda
• Otras explicaciones